NUDA PROPRIETA' - USUFRUTTO - DIRITTO ABITAZIONE

Come gestire le proprietà immobiliari in famiglia?

Cosa conviene fare prima e dopo una successione ereditaria?

Molto spesso i clienti mi chiedono  come gestire le loro proprietà immobiliari in vista di una prossima successione ereditaria, se conviene trasferire gli immobili ai figli prima  della successione e come garantirsi la dispponiblità degli stessi senza rischi, se fare testamento e come, se riservarsi il diritto d'usufrutto o il diritto d'abitazione, etc....

Intanto vediamo in che cosa consistono i tre istituti giuridici partendo dalla definizione dell'usufrutto.

L'usufrutto è un diritto reale minore (reale perchè relativo ad un bene, in questo caso un bene immobile) regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile e consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto in quanto le facoltà dell'usufruttuario hanno un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettanti al proprietario, al quale residua la nuda proprietà. L'usufruttuario ha diritto di usare il bene personalmente e per le persone con lui conviventi, e di ricavarne qualsiasi profitto, come ad esempio, affittarlo per riscuoterne un canone o anche decidere di concederlo in comodato. Di contro il nudo proprietario è titolare di un'intestazione sul bene, pero priva di significato nel momento in cui l'atto viene costituito e che diventerà una piena proprietà solo nel momento in cui l'usufrutto cesserà. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario, come ad esempio l'Irpef, l'Imu, la tassa sui rifiuti, così come la manutenzione ordinaria dell'immobile mentre la manutenzione straordinaria spetta al nudo proprietario. Il diritto di usufrutto è sempre temporane, non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario o, se questo è una persona giuridica oltre il termine di trent'anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi e, se disposto esplicitamente nell'atto che trattasi di usufrutto congiunto, opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite, diversamente, alla morte di ogni usufruttuario, la relativa quota si consoliderà con la nuda proprietà. Al termine dell'usufrutto, l'usufruttuario dovrà restituire la cosa al proprietario, nello stato in cui si trovava quando l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso. 

Il diritto di abitazione è sempre un diritto reale di godimento su bene altrui, disciplinato dagli articoli 1021 e seguenti del codice civile ma è più circoscritto rispetto all'usufrutto in quanto ha per oggetto esclusivamente una casa e consiste nel diritto di abitarla da parte del titolare del diritto, esclusivamente fino alla sua esistenza in vita, solo per i bisogni del titolare stesso e della sua famiglia; non è consentito di cedere il diritto ad altri o di dare in locazione la casa gravata da questo diritto. Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite e si acquisisce immediatamente al momento dell'apertura della successione ereditaria.

Purtroppo la vita inizia e finisce per tutti ed ad una certa età tutti coloro che possegggono beni immobili in proprietà, o desiderano acquistarne di nuovi, si chiedono come gestirli, sia che si tratti dell'unica casa di tutta la vita e sia si tratti di vari immobili; come fare affinchè i medesimi passino ai figli, o ad altri eredi, nel modo più economico  possibile ma però anche tutelandosi per poterne disporre loro stessi finchè saranno in vita.

Donazione, vendita, usufrutto o abitazione?

La risposta non è facile e devono essere presi in considerazione diversi parametri non solo si natura tecnico-economica ma anche spesso legati alla qualità del tipo di rapporto tra genitori e figli, e qui è sicuramente necessario rivolgersi ad un professionista esperto che sappia cosigliare quale strada intraprendere. 

Nel caso in cui vi sia il decesso di uno dei due genitori e la casa sia cointestata può essere conveniente  la rinuncia dell'eredità a favore dei figli in modo evitare un'ulteriore  pagamento delle imposte al momento della sua morte.

Nel caso di acquisto della casa in età avanzata può essere conveninte intestare la proprietà dell'immobile ai figli riservandosi l'usufrutto vitaliziio, magari con diritto di accrescimento in caso di morte di uno dei due genitori usufruttuari.

Generalmente sono da sconsigliare le donazioni ai figli in quanto seppur più iconomiche fiscalmente rispetto alle vendite pongono dei problemi nel caso in cui si debba andare ad utilizzare il bene come garanzia per la richiesta di un finanziamento; le banche non sempre erogano mutui in quanto corrono il rischio di ritrovarsi la garanzia ipotecaria ridottta a causa della possibile sopraggiunta presenza di ulrteriori eredi del donante che possono rivendicacre diritti sull'immbile.

Da valutare anche se predisporre testamento soprattutto se ad andare in successione sono numerosi immobili e numerosi eredi, al fine di evitare possibili llitigi tra gli eredi stessi per la gestione degli immobili a seguito della presenza del diritto di comproprietà.

Nel caso in cui i figli intendano acquistare una casa per i propri genitori ma non voglio correre il rischio che terze persone possano approfittarsene, può essere utile procedere con l'acquisto della nuda proprietà da parte ed il diritto d'abitazione da parte dei genitori: in questo caso i genitori potranno usufruire della casa per tutto il resto della loro vita ma senza potera cedere ad altri a nessun titolo, nemmeno in locazione.

Autore dell'articolo: DOTT. LUCA BASSI

Dr. Luca Bassi Dal 1986 opera nel settore della mediazione e della consulenza immobiliare, in modo specifico in quello della compravendita residenziale, seguendo in modo professionale i clienti durante tutte le fasi di ricerca dell'immobile e conclusione del contratto. Con il diploma di geometra e la Laurea all'Università Cattolica di Piacenza in scienze giuridiche immobiliari consegue conoscenze tecnico/giuridiche importanti per operare in maniera professionale nel mondo dell'intermediazione immobiliare; ha come suo punto di forza la grande esperienza in materia contrattualistica mirata alla tutela delle parti contraenti. Dal 2011 anche Consulente Tecnico del Tribunale di Pisa.